Экономика
Едут новоселы по земле целинной
08 октября
Тем, кто привык к сегодняшним ценам на жилье, трудно представить, как мог небогатый советский бюджет обеспечивать практически всех нуждающихся бесплатными квартирами. И даже покупаемая за собственные деньги квартира в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе) обходилась человеку всего в 3–8 тысяч рублей – 20–40 месячных зарплат. Один из секретов дешевизны жилья в тот период крылся в умении строить с нуля целые районы: Купчино, Гражданка, Ржевка-Пороховые, Рыбацкое обеспечили жильем миллионы горожан. Почему массовое жилье обходилось дешевле – понятно без комментариев. Сразу по всему району прокладывались дороги, коммуникации, создавались общие для всех бетонные узлы, базы, не нужно было далеко перетаскивать краны, другую технику.
Сегодня – начало эпохи возрождения комплексной застройки. Известны несколько крупных инвесторов, которые займутся реализацией проектов-миллионников. На площадях от 100 до 400 гектаров намерены возводить новые районы компании «Главстрой», «ЮИТ Лентек», ЗАО «ДК «ПОРТ». Одним из крупнейших проектов такого масштаба займется петербургский холдинг Setl City. О том, удастся ли возродить успешный советский опыт, наша беседа с генеральным директором ООО «Консалтинговый центр «Петербургская недвижимость» холдинга Setl Group Михаилом БИМОНОМ.
– Городок, который вы планируете возвести на границе Петербурга и Ленобласти – в поселке Кудрово, сравним по масштабам с проектами советского периода?
– Да, будет построено порядка 1,5 миллиона квадратных метров жилой и коммерческой недвижимости, из них жилья – больше миллиона метров. Сроки, правда, более растянуты, чем когда-то в Ленинграде, – 8–10 лет.
– Как родилась идея такого непривычного для Петербурга масштаба?
– Почему непривычного? У нас уже есть проекты, сопоставимые по площади. Например, «Балтийская жемчужина», по которой уже открыты продажи. Крупный проект реализуют наши соседи – компания «Отделстрой». На значительных участках будут строить группа ЛСР, «Мосметрострой», «Главстрой СПб». Большие территории приобретены девелоперами в Северо-Приморской части – 59-й квартал, на юго-западе – в конце Ленинского проспекта. Так что освоение участков подобного формата сегодня уже не в диковинку.
– В чем привлекательность для горожан проекта комплексного освоения?
– Мы долгое время жили на резервах, оставшихся с социалистических времен. На этом основывалась вся уплотнительная застройка. Выгодно строить, когда рядом уже имеются школы, детские сады, дороги, магазины, вся инфраструктура. Взять, к примеру, кварталы сталинок, расположенных вокруг Московского проспекта. Любой проект, который осуществляется там сегодня, относится к типу жилья выше эконом-класса, поскольку там уже создана благоприятная среда обитания. Комплексное освоение предполагает создание таких же кварталов - но с нуля, без опоры на то, что находится рядом.
– А чем интересен проект-миллионник для застройщика?
– Строится отдельный район, который по размерам сопоставим с небольшим городом. Миллион квадратных метров жилья – это 50–60 тысяч жителей. А у нас в Ленобласти есть города с населением 7–15 тысяч человек. Компания может сосредоточить в одном месте максимум своих производственных мощностей.
– То есть речь идет не о квартале, а о создании города – спутника Петербурга.
– Причем полноценного сателлита, ориентированного на создание своего образа жизни. Для Западной Европы характерно, что вокруг крупного города плотными кольцами расположены маленькие города. У нас их пока нет – разве что Всеволожск. Но скоро такие небольшие, уютные, построенные по единым архитектурным замыслам города появятся рядом с Петербургом.
– Ваши коллеги-строители говорят, что проектировщики разучились создавать масштабные проекты, строить комплексно и при этом не однообразно.
– Отчасти это правда. К сожалению, та школа комплексного освоения территорий, которая была сформирована в 60–70-х годах, в некоторой степени утеряна. В былые времена именно благодаря ей застраивались Ржевка-Пороховые, Приморский район, Юго-Запад. Но в последнее время эта школа не получала должного развития. Раньше даже на выполнение проектов в достаточно примитивном плане – улицы и бетонные коробки – работали десятки проектных институтов. Сейчас таких мощностей у нас нет.
– Как же поступать в таком случае застройщику?
– Заниматься поиском талантливых кадров. Кто-то из комплексных застройщиков удовлетворится российскими архитекторами и проектировщиками, кто-то будет привлекать зарубежных специалистов. Но в любом случае даже при привлечении крупного зарубежного партнера проекты обязательно должны быть адаптированы к отечественным условиям. Ничего не будет отдаваться на откуп западным архитекторам.
– Хотя выход конечного продукта – жилых домов – на рынок произойдет не так скоро, застройщика, видимо, волнует вопрос ликвидности. Как вы сами отметили, будет построен город, рассчитанный на население в 60 тысяч. Но как будут раскупаться квартиры в таких кварталах, ведь это все же не Петербург, а его окраины или Ленобласть?
– Для того чтобы это было востребовано людьми, компании-застройщики привлекают сегодня консультационные фирмы, одну из которых, кстати, я представляю. Мы являемся консультантами не только для своего холдинга, но и для большинства компаний, занимающихся реализацией проектов-миллионников. Успех каждого проекта зависит в первую очередь от того, как будет раскрыт потенциал данной территории, ее особенности.
– А вы проводили опросы, изучение общественного мнения, чтобы выяснить, насколько интересны будут для людей ваши предложения?
– Без этого мы не могли бы консультировать. Бесспорный интерес есть, но во многом успех предприятия зависит от цен, по которым будет продаваться это жилье. А загадывать на такой долгий срок – какими они будут – невозможно. Но уже одно местоположение участка в том же Кудрово привлекательно для будущих жильцов: две станции метро в близком соседстве (существующая и которая будет построена), КАД позволяют легко добраться до Петербурга.
– А велики ли риски при таких масштабах? Есть ли гарантии, что бюджет вовремя оплатит строительство дорог, сетей к новому городу?
– Эти проблемы, скорее всего, относятся к проекту «Конная Лахта». А в других случаях инвесторам придется, видимо, больше полагаться на свои силы. Застройщик без создания подъездных путей просто не сможет завозить стройматериалы даже для строительства первой очереди на гигантскую территорию в сотни гектаров. Поэтому он просто вынужден будет сам заняться прокладкой наружных дорог.
– Но чем больше средств вложит инвестор в такие затраты, тем дороже будет жилье.
– Естественно. Понятно, что любой застройщик, строя как сети, так и социальную инфраструктуру, благоустраивая район, будет свои затраты переносить на продаваемое жилье.
– В среде застройщиков бытует мнение, что планы по развитию энергетических мощностей не соответствуют объемам комплексной застройки. А это также может привести к срывам сроков сдачи миллионников в эксплуатацию.
– Диалог с монополистами больше входит в обязанности государства, чем застройщиков.
– Насколько проекты-миллионники сложнее в реализации, чем обычные?
– Они не сложнее в реализации. Они просто длительнее и требуют на порядок более глубокой и грамотной концепции развития.
Есть серьезные вопросы, касающиеся дефицита стройматериалов, подбора рабочих кадров, руководящего состава. Но была бы воля и средства – эти трудности можно преодолеть. Если масштабы строительства потребуют большего количества изделий стройиндустрии, чем может поставить наш регион, – будем закупать в других. То же касается и кадровой политики.
– А не приходила мысль разделить труды с соседями по участкам – хотя бы для совместной прокладки инженерных сетей и дорог? Ведь совместная работа обошлась бы дешевле.
– Мы всегда открыты для контактов. Но пока таких предложений не поступало.
Беседовала Марина Володина
Сегодня – начало эпохи возрождения комплексной застройки. Известны несколько крупных инвесторов, которые займутся реализацией проектов-миллионников. На площадях от 100 до 400 гектаров намерены возводить новые районы компании «Главстрой», «ЮИТ Лентек», ЗАО «ДК «ПОРТ». Одним из крупнейших проектов такого масштаба займется петербургский холдинг Setl City. О том, удастся ли возродить успешный советский опыт, наша беседа с генеральным директором ООО «Консалтинговый центр «Петербургская недвижимость» холдинга Setl Group Михаилом БИМОНОМ.
– Городок, который вы планируете возвести на границе Петербурга и Ленобласти – в поселке Кудрово, сравним по масштабам с проектами советского периода?
– Да, будет построено порядка 1,5 миллиона квадратных метров жилой и коммерческой недвижимости, из них жилья – больше миллиона метров. Сроки, правда, более растянуты, чем когда-то в Ленинграде, – 8–10 лет.
– Как родилась идея такого непривычного для Петербурга масштаба?
– Почему непривычного? У нас уже есть проекты, сопоставимые по площади. Например, «Балтийская жемчужина», по которой уже открыты продажи. Крупный проект реализуют наши соседи – компания «Отделстрой». На значительных участках будут строить группа ЛСР, «Мосметрострой», «Главстрой СПб». Большие территории приобретены девелоперами в Северо-Приморской части – 59-й квартал, на юго-западе – в конце Ленинского проспекта. Так что освоение участков подобного формата сегодня уже не в диковинку.
– В чем привлекательность для горожан проекта комплексного освоения?
– Мы долгое время жили на резервах, оставшихся с социалистических времен. На этом основывалась вся уплотнительная застройка. Выгодно строить, когда рядом уже имеются школы, детские сады, дороги, магазины, вся инфраструктура. Взять, к примеру, кварталы сталинок, расположенных вокруг Московского проспекта. Любой проект, который осуществляется там сегодня, относится к типу жилья выше эконом-класса, поскольку там уже создана благоприятная среда обитания. Комплексное освоение предполагает создание таких же кварталов - но с нуля, без опоры на то, что находится рядом.
– А чем интересен проект-миллионник для застройщика?
– Строится отдельный район, который по размерам сопоставим с небольшим городом. Миллион квадратных метров жилья – это 50–60 тысяч жителей. А у нас в Ленобласти есть города с населением 7–15 тысяч человек. Компания может сосредоточить в одном месте максимум своих производственных мощностей.
– То есть речь идет не о квартале, а о создании города – спутника Петербурга.
– Причем полноценного сателлита, ориентированного на создание своего образа жизни. Для Западной Европы характерно, что вокруг крупного города плотными кольцами расположены маленькие города. У нас их пока нет – разве что Всеволожск. Но скоро такие небольшие, уютные, построенные по единым архитектурным замыслам города появятся рядом с Петербургом.
– Ваши коллеги-строители говорят, что проектировщики разучились создавать масштабные проекты, строить комплексно и при этом не однообразно.
– Отчасти это правда. К сожалению, та школа комплексного освоения территорий, которая была сформирована в 60–70-х годах, в некоторой степени утеряна. В былые времена именно благодаря ей застраивались Ржевка-Пороховые, Приморский район, Юго-Запад. Но в последнее время эта школа не получала должного развития. Раньше даже на выполнение проектов в достаточно примитивном плане – улицы и бетонные коробки – работали десятки проектных институтов. Сейчас таких мощностей у нас нет.
– Как же поступать в таком случае застройщику?
– Заниматься поиском талантливых кадров. Кто-то из комплексных застройщиков удовлетворится российскими архитекторами и проектировщиками, кто-то будет привлекать зарубежных специалистов. Но в любом случае даже при привлечении крупного зарубежного партнера проекты обязательно должны быть адаптированы к отечественным условиям. Ничего не будет отдаваться на откуп западным архитекторам.
– Хотя выход конечного продукта – жилых домов – на рынок произойдет не так скоро, застройщика, видимо, волнует вопрос ликвидности. Как вы сами отметили, будет построен город, рассчитанный на население в 60 тысяч. Но как будут раскупаться квартиры в таких кварталах, ведь это все же не Петербург, а его окраины или Ленобласть?
– Для того чтобы это было востребовано людьми, компании-застройщики привлекают сегодня консультационные фирмы, одну из которых, кстати, я представляю. Мы являемся консультантами не только для своего холдинга, но и для большинства компаний, занимающихся реализацией проектов-миллионников. Успех каждого проекта зависит в первую очередь от того, как будет раскрыт потенциал данной территории, ее особенности.
– А вы проводили опросы, изучение общественного мнения, чтобы выяснить, насколько интересны будут для людей ваши предложения?
– Без этого мы не могли бы консультировать. Бесспорный интерес есть, но во многом успех предприятия зависит от цен, по которым будет продаваться это жилье. А загадывать на такой долгий срок – какими они будут – невозможно. Но уже одно местоположение участка в том же Кудрово привлекательно для будущих жильцов: две станции метро в близком соседстве (существующая и которая будет построена), КАД позволяют легко добраться до Петербурга.
– А велики ли риски при таких масштабах? Есть ли гарантии, что бюджет вовремя оплатит строительство дорог, сетей к новому городу?
– Эти проблемы, скорее всего, относятся к проекту «Конная Лахта». А в других случаях инвесторам придется, видимо, больше полагаться на свои силы. Застройщик без создания подъездных путей просто не сможет завозить стройматериалы даже для строительства первой очереди на гигантскую территорию в сотни гектаров. Поэтому он просто вынужден будет сам заняться прокладкой наружных дорог.
– Но чем больше средств вложит инвестор в такие затраты, тем дороже будет жилье.
– Естественно. Понятно, что любой застройщик, строя как сети, так и социальную инфраструктуру, благоустраивая район, будет свои затраты переносить на продаваемое жилье.
– В среде застройщиков бытует мнение, что планы по развитию энергетических мощностей не соответствуют объемам комплексной застройки. А это также может привести к срывам сроков сдачи миллионников в эксплуатацию.
– Диалог с монополистами больше входит в обязанности государства, чем застройщиков.
– Насколько проекты-миллионники сложнее в реализации, чем обычные?
– Они не сложнее в реализации. Они просто длительнее и требуют на порядок более глубокой и грамотной концепции развития.
Есть серьезные вопросы, касающиеся дефицита стройматериалов, подбора рабочих кадров, руководящего состава. Но была бы воля и средства – эти трудности можно преодолеть. Если масштабы строительства потребуют большего количества изделий стройиндустрии, чем может поставить наш регион, – будем закупать в других. То же касается и кадровой политики.
– А не приходила мысль разделить труды с соседями по участкам – хотя бы для совместной прокладки инженерных сетей и дорог? Ведь совместная работа обошлась бы дешевле.
– Мы всегда открыты для контактов. Но пока таких предложений не поступало.
Беседовала Марина Володина
